这两天楼市很热闹,一会儿一个大新闻。
环线是一个踏实做事的团队,不太喜欢蹭热点。
看到各方解读有很多常识错误,还是忍不住跟大家唠叨几句。
(资料图)
01
不用怀疑,一定会出政策
中介圈昨晚彻底高潮,财联社深夜发了住建部的消息,措辞“极具煽动性”。
很快就有人出来泼冷水:别画大饼了。
住建部说了那么多,大部分他说了都不算。
降低贷款利率是银行的事情,跟住建部有什么关系?
你们除了口嗨,一点落地的动作没有。
今年下半年肯定会有落地政策了。
之前大家束手束脚,有想法不敢做,是怕上面不满意。
去年那么多城市被批评、那么多政策一日游,你忘了吗?
信号反转后,最能解放思想的深圳还畏手畏脚,发点“积极正向”的材料还偷偷摸摸。
前几天的中央政治局会议,最大的价值就是重新给问题定性。
房住不炒都不提了,你们还怕什么?村长想法都变了,你们还怕什么?
去年为什么疫情防控一夜全部消失?体系扭转多快你还没体会?
关于防控的消息现在一个都没有,大家多能揣摩上意见识到了吧?
现在村长想法变了,谁还没跟上?
别管政策有用没用,越没用越需要出新政。
政策有用完成了今年目标皆大欢喜,如果没完成,谁没出政策谁背锅。
对上背锅,对外挨骂,最需要你的时候你不作为?
这么简单的道理各部门肯定清楚,谁不怕步子慢了跟不上?
等着吧,政策有效无效先不讲,落地的东西肯定会有。
02
为什么现在才来?
这些东西大家等了很久,为什么一直不来?
还不是没逼到那步。
旧文《》环二讲过,大家都有等deadline的习惯,绝大多数大学生论文都是deadline前几天突击完成。
火没烧到眉毛没人急。
政策的deadline是什么?当然是钱不够花了,也借不到了。
当然指的不是我们老百姓,老百姓有没有钱花不是那么重要。
自古老百姓吃得饱饭已经是千秋盛世,我们现在全面进入小康社会,是几千年未有之大治。
但是有个大问题,就是村里经费不够了。
中部第一大城市武汉,一直是城市发展的正面案例。
2021年土拍收入高达1900多亿,2022年缩水到940亿,今年7个月只有169亿。
该城市发展规划、管理人员规模都是按照1900多亿时做的方案,现在该怎么收手?
deadline到了,你还会考虑其他的事情吗?
明天就要交论文,你发现有个数据错误,你是选择重新做实验还是修饰一下数据?
deadline翻译成最后期限一点都不准确,deadline的意思是这件事情突然重要,重要性大于一切。
仓廪实而知礼节,没饭吃道德都不存在,你还跟我讲人生规划?
03
政策有没有用?
好多人觉得政策没用。
你降低利率,我缺那点利息吗?
你降低首付比例,我现在敢贷款吗?
搞了那么多乱七八糟的东西,就是不讲重点不把房价打下来。
这样抱怨的人很多,抱怨房价贵很正常,但是没任何作用。
大家不买房,本质不是房价贵。
上海房价比2021年1月便宜很多,2021年1月卖了39763套二手房,现在卖1万套都难。
大家只是没信心,不相信房价还能涨。
房价不涨就赚不到钱,买房不赚钱谁去买?房价再跌30%也是租房划算。
另一个抨击政策的版本是:你什么都说了,就是不说怎么提高收入。
这么想还是不了解房地产,在这个市场上,官民唯一达成一致的就是提高收入。
菜市场的收入主要靠摊贩租金,不断提高摊贩收入才能进一步提高租金。
现在的问题是,大家都不敢贷款,钱都在银行间空转。
大家买房了,把钱贷出来,大水才漫灌到民间,上面吃肉下面才能喝点汤。
别管收入提高是不是泡沫,反正是账面工资高了皆大欢喜。
钱贷出来,账面工资高了,月供压力是不是小了?
大家都不给通货膨胀机会,这个问题就无解了。
最终只能靠zf出面贷款,以国进民退的代价强制放水出来。
现在我们还在骑驴找马,真的要逼上面把驴变成马?
所以不要抱怨为什么不提高收入 ,现在就差直接把钱塞你手里了。
新政的确可能没用,但是一定不是因为上面两条:房价不降、收入不涨。
如果新政没用,唯一的原因是没刺激到大家。
04
政策就是金雁功
全真派顶级轻功是金雁功,左脚右脚互踩就能飞上天。
房地产市场政策就有这个效力。
真正想让大家买房,很简单,你买房国家帮你出一半资金; 你不买,国家一分钱不给。
但是刺激政策永远是空手套白狼,降低首付比例也好、降低利率也好,买房的成本大部分还是我们承担。
在这个角度讲,刺激政策本身都没任何价值。
政策的本质意义是:调动大家情绪。
现在政策还没出来,就有很多人跳出来打趣。
住建部消息刚出来,就有人喊牛市回来,甚至连外卖骑手都停止接单。
当然大部分人都当笑话看,不会当真。
不过政策不需要那么多人信。
现在互联网如此发达,消息出来全民都收到了通知,难道一个相信的都没有?
你不信没事儿,还有中介帮忙宣传造势。
信号刚出来一点,就传出来翠湖房东反攻。
上海至少有10万中介业务员,每人可以深度影响10个购房者,那么有100万个购房者接收到“深度解读”。
100个购房者有1个信了,上海立马多了1万人买房。
上海最少也有1万套的二手房交易,现在多了1万套,2万套的交易总量,传出来就是市场恢复。
其实都不用订房,一个中介多“忽悠”2个客户出来看房,上海突然多了20万个看房客户,大家心态就变了。
本来想再观望的客户,看到看房人多了、成交量多了,会不会冲进市场?
刚需都冲进去了,月成交突破2.5万套,一些可买可不买的想法就变了。
别嘴硬说自己不想买房,当房价再次上涨时,还是会有投资客进入。
这时市场就活了。
而且上海不需要那么多新韭菜,上海大部分都是置换客户,一个新韭菜养活一个置换链条。
学过金融学的都知道货币乘数,一块钱流入市场,通过存款再贷款,市面上会多出7块钱。
一个新客户流入市场,可能会多出7个购房需求。
所以不要关心政策本身,你需要关心的是政策多大程度调动了氛围,有多少人可能会被“忽悠”入场。
也不要嘲笑中介高潮,中介的情绪先起来,是市场整体回暖的必经之路。
当然说了这么多,肯定还有人讲:核心原因是经济不行,你都不提一下。
反过来想,以上所有东西不都是为了经济吗?
你觉得新政会激活市场吗?可以把想法写在留言区,我们讨论一下。
以上为正文
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房地产市场,逆转了?,买房,房价,中介,购房者,房地产市场
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